宅建の時効とは?1部ではなく時効すべてを詳しく解説【必見】!

前回までは宅建士資格の勉強の範囲の制限行為能力者と意思表示、代理を解説して来ましたが今回は時効について解説します。

今回も善意とか悪意、有過失・無過失などの言葉がでてくるのでしっかり理解した上で勉強して下さい。

第3章宅建の時効とはすべてを解説

時効には取得時効と消滅時効がある

第162条他【取得時効とはどういうものなのか?】

他人の物を、自分の所有物にする意思で次の期間占有し続けると所有権取得の起算日にさかのぼって取得することができる。(時効完成時からではない)

  1. 人のものだということを占有開始時に全く知らなかった(善意無過失の場合)10年
  2. それ以外(悪意か善意有過失)の場合                                          20年

取得時効と消滅時効の詳しい解説

「以前話したことはもう時効だよ」などというように時効という言葉は日常会話でよく使われる。それをもう少し詳しく勉強しようと言うのが宅建士試験の目的になっていますが、ここでいう時効とは刑事事件の時効とは無関係なので勘違いしないで下さい。

  1. 長い間他人の物を我が物顔で使っているとそのものが自分のものになる時効(これを取得時効と言います。
  2. 長い間借金を返さないでいると債務が消えてなくなる時効(簡単にいうと借金の踏み倒し)(これを消滅時効と言います)この2種類が時効としてありますが、第162条はこのうちの取得時効について解説します。

その前に1で説明した我が物顔で他人の物を使っていると自分のものになることですが、実際にはそのようなことは聞いたことはないのですが、宅建士の試験ではこのような問題も出ることがあるので勉強して下さい。

第162条【どのくらいで自分のものになるのか?】

悪意善意有過失は20年

  1. Aの土地にBが勝手に(無権限で)家を建てて住み始めたとしてこのようにその土地が他人の所有物だと始めから知っている場合(悪意の場合・善意有過失でも同じ)には20年間占有(いすわり続けると)を続けるとBはこの土地の所有権を時効によって所得することができる。簡単にいえば誰の土地かを知っていてその土地に家を建てて住み続けると自分のものになりますよということです。(実際にはないことかもしれませんが試験に出る可能性はあります。)
  2. 長いあいだ借金を返さないでいると債務が消えてなくなる時効(これを消滅時効と言います)

善意無過失は10年

これに対して、BがAとの間でこの土地について売買契約を締結した上で家を建て住み始めたが

実はその契約はAの錯誤(勘違い)よって無効だったという場合はどうなるのかといえば、この場合契約が、Aの錯誤であるのでBは他人の土地を占有していることになる。

しかし占有開始時(Aの錯誤で契約は無効だが)にBは自分の土地になっていたはずだ(その場合はBは善意無過失)。こういう場合はBは10年間占有を続ければこの土地の所有権を時効によって取得できる。

聞いたことがないような嘘のような話ですが、これは試験によく出ますので違いについてよく理解して下さい。

1の場合については善意無過失でなければならないのは占有開始時だけでありその後悪意になったとしても(他人のものだと知っても、このケースでは契約は無効だと知ったとしても)占有期間は10年で20年に延長されないことになっています。(試験によく出ます)

引用元:aiwa-tt.co.jp

起算日にさかのぼる

ところで10年にしても20年にしても時効の期間が満了すると(これを時効の完成という)土地はBのものになるがいつからBのものになるのか?第162条のように起算日(Bが土地を占有し始めた日にさかのぼってBのものになる。(ここもよくでます)

具体例でいうとBが悪意で2000年の4月1日から占有を開始し2020年に4月になったとすると時効が2020年4月1日と思いがちだが実際にはさかのぼって2000年4月1日に土地の所有者だったことになる。

所有権以外もO.K

次に気を付けて欲しいのは時効取得できる権利は所有権だけではなく162条にあるように所有権等の権利とありますが、実際には他に地上権、地役権、賃借権(ともに後からでてきます)も時効があります。

他人の占有でもO.K(賃貸の場合)

賃借人が占有していれば賃貸人が占有していることになる。

解説

例えば、Aの土地をBが善意無過失で7年間占有しその後BがCに3年間賃貸した場合は

B自身の占有期間7年   +   Cの占有期間3年  =10年になるからBはこの土地を時効取得できる。

他人の占有でもO.K(売買の場合)

例えばBがAの土地を自分の所有物にする意思で7年間占有し、その後Bがこの土地をCに譲渡したとする。Cがこの土地を時効取得しようとする場合、CはBの占有期間7年と自身の占有期間を合わせて主張できる。(注意)

買い主は売り主の占有期間も合わせて主張できる。

試験によく出るのはCがあと何年占有すればいいかですが、答えはBとCがそれぞれ占有時に善意無過失だったかどうかで決まります。

では関係性とコメントをまとめてみましょう。(Bが7年占有していたことが原則です。

B               C     Cはあと何年で時効取得できるか?   コメント

善意無過失  善意無過失       3年           最初に善意無過失なら

悪意か善意有過失           3年           後で悪意になっても

10年でO.K

悪意か善意  善意無過失       10年           最初から善意無過失

有過失    悪意か善意                   でないと20年だから

善意有過失                              13年                             あと13年必要しかし

Cが善意無過失なら

10年でO.K

                                     

Aが土地を譲渡したら?

BがAの土地を時効取得するケースで、Aがこの土地をCに譲渡したら土地はB.Cどちらのものになるのか?答えはA.C間の譲渡がBの時効完成が前か後下で決まる。

AC間の譲渡がBの時効完成の前

Bの勝ち。登記は関係ない、CはAから所有権移転登記を得ていようといまいと無登記のBに負ける。

コメント

きちんと登記されている他人の土地を自分のものにできるのが時効。だからCが登記を得ていてもその登記付きのCの立場が全部Bに取られてしまう。

A.C間の譲渡がBの時効完成の後の場合

Bが善意無過失でAの土地の占有を開始して10年が経ち、Bの時効が完成その1年後にAが土地をCに譲渡。

コメント

Bはせっかく時効をむかえ土地が自分のものになったのに登記もしないで放置していた責任がある。Cは一方でCはCでせっかくAから土地を譲渡されたのに登記もしないで放置しておいた落ち度がある。

答えつまり先に登記を得たほうが保護に値するということです。

例題

Bによる取得時効進行中のA所有の土地をAがCに譲渡した場合AからCへの所有権移転登記がBの時効完成前になされればBは土地所有権の土地取得をCに対抗できるがAからCへの所有権移転登記がBの時効完成後になされるとBは土地所有権の時効取得をCに対抗することはできない。

解答

よく考えてみれば譲渡後に時効が完成したのだからBの勝ち。AからCへの所有権移転登記が時効完成の前か後は関係ない。

賃借人は時効取得できるか?

Aの土地をBが賃借して占有している。Bはこの土地を時効取得できるか?答えは原則としてできない。なぜなら、時効取得が成立するためには、ただ占有するだけではだめで「自分の所有物にする意思で」専有する必要があるからです。

賃借人には性質上「所有の意思」はないはずで、だからBは例え20年占有(20年間賃料を踏み倒しても)し続けたとしても原則としてAの土地を時効取得できない。

例外としてBがAに対してこの土地は自分のものだと「所有の意思」があることを表明するとその時点から時効がスタートし20年でこの土地を占有できる。(賃借しているということはお金を払って住んでいると言うことだから知らないとは言えない=善意ではない

引用元:cereza.co.jp

第166条【消滅時効とはどういうことか?】

所有権以外の権利は次の期間行使しないと消滅する。

債権は原則として10年(例外あり)

地上権・地役権・抵当権は20年(例外なし)

解説

例えば売買代金債権貸金債権などのような債権は原則として、10年間「払え」と言わずに放置しておくと時効が完成して消滅する。

つまり債権が消えてなくなり「払え」と言えなくなる。これが消滅時効です

例外として10年より短い時効期間が定められている債権もある。例えば飲食のツケ(飲食料債権)は1年で時効消滅する。ところが飲食店の店長などが払えと裁判所に訴え払えと判断が下るとそこから10年消滅時効が延長になる。

例題

所有権は行使をすることができるときから20年間行使しないと消滅する。

解答

債権や地上権、地役権、抵当権は時効によって消滅するが、所有権は消滅しない。

引用元:iiie-oohara.com

いつから10年か?

今、Bが、Aから1億円で土地を買ったとする。つまり売買契約が成立したのだから当然Aは代金の1億円を請求する債権を取得する。そしてこの債権は10年間放置しておくと時効によって消滅する。ではこの10年と言うのはいつからが10年なのか?これが消滅時効はいつから進行するのかの問題だが答えは「債権を行使できるときから」進行する。

債権の期限と条件は次の通り。

期限→確定期限(4月1日に払う)

不確定期限(いつくるかわからないが必ずくる日:例:父親が死んだら)

条件→将来くるかどうかわからないのが条件(例:宅建士の合格)

第166条の続き【消滅時効はいつからスタートするのか?】

これは前途しましたがここで詳しく解説しますので言葉と意味を覚えて下さい。

  1. 確定期限付きの債権。例:期限が到来した日から進行(4月1日に払う)4月1日から。
  2. 不確定期限付きの債権。例:自分の父親が死んだら(期限が到来したら:父親が死んだら)
  3. 条件付きの債権。例:宅建士試験に合格したら。(合格したらスタート)
  4. 期限の定めがない債権:いつ払うか決めていない)(直ちにスタート)

この1から4はしっかり覚えることが大事で特に試験によく出るのは2と3について期限の到来や条件の成就を当事者が知らなくても時効は進行すること。

個人的な都合とは無関係に進行

例えばAが交通事故にあったり病気になってもAの代金債権の消滅時効は進行する。つまり時効は当事者の都合は関係なく進行する。

あらかじめ放棄できない。

ところでA.B間の売買契約で、BがAに「代金は必ず払います。例え10年間で払えなくても時効だから払いませんとは言いません」と口約束でも書面に書いても10年がくると本人の意思とは関係なく消滅時効が到来しBは1億円を返さなくても良くなります。

つまり時効というのは当事者の都合でどうこうするものではなく期限がくれば消滅時効は必ずくるものだからです。

例題

AはBに対し建物を賃貸し、月額10万円の賃料債権を得ているとしてBがAとの建物賃貸借契約締結時賃料債権につき消滅時効の利益はあらかじめ放棄する旨を約定(やくじょう=約束)したとしてもその約定に法的効力は認められない。

解答

時効の利益はあらかじめ放棄はできない。だから、BがAと消滅時効の利益はあらかじめ放棄する旨を約定しても法的効力は認められない。よって正解。

時効の中断

第147条【時効はどのようなときに中断するのか?】

時効は1:請求(債権者が金を返せと求める)か2:承認(債務者が確かに金を借りていると認めると)時効は中断する。

中断とは貴方が仮に友達に100万円貸しているとして、解説してきたように何もしなければ10年で消滅時効を迎えますが、10年経過せず途中で100万円返せと言うと(書面でなくて言うだけで効力がある)消滅時効の進行が止まりリセットされそこからまた時効の10年に進行していく。このように金を返せと要求しても確かに金を借りていますと承認すると消滅時効はリセットされ一旦ゼロに戻りまた消滅時効に進行していきます。ただし金を返せと言うだけではだめで口頭で催告してから6ヶ月以内に裁判所に訴える必要があり勝訴の場合に効力を発揮します。

引用元:totuka-tt.jp

それは、請求、承認のことが詳しく参考書には書いてありますが試験に出るのは制限行為能力者が単独で承認した場合の効力です。

【制限行為能力者が単独で承認するとどうなるか?】

1:未成年と2:成年被後見人は承認を取り消して時効が中断しなかったことにできる。

3:被保佐人は承認を取り消せず、時効が中断してしまう。

以上長文にはなりましたが時効について解説してきました。まとめると次のようになります。

  • 善意や悪意、有過失・無過失などで状況が変わる。
  • 時効完成前と後の関係性が大事
  • 賃借人は時効取得できないが所有の意思があることを表明すると時効がスタートする。
  • 債権の消滅には細かい決まりがある。
  • 制限行為能力者は保護されている。

以上宅建士の試験項目「時効」について解説してきました。次回は相続について解説します。最後までお読みいただきありがとうございます。

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