宅建|共有とはどういうことか?権利関係の得点源を解説!

前回までに宅建試験の基礎である制限行為能力者から登記(不動産登記)までを解説してきましたが、今回は権利関係の中でも得点源の共有について解説していきます。

例題もまじえて解説していきますので、決して難しい分野ではなくむしろ共有は、権利関係の中では得点源ですので理解できるまでこの記事を読んでいただきたいのと権利関係だけではなくどの分野も過去問に重点をおくべきです。わからない教科書や参考書を読んでいるくらいなら問題集を徹底的にやりましょう。

過去問を制するものは宅建を制するです。前置きが長くなりましたがそれでは共有を勉強しましょう。

共有のすべてを詳しく解説

共有とは

第251条他【共有物のルール】

  1. 保存行為は各共有者が単独でできる。

例:雨漏りの修理、不法占拠者に明け渡しを求めるなど。

2.利用行為は持ち分の過半数の賛成が必要(頭数の過半数ではない!)

例:賃貸借契約の締結と解除。←持ち分を賃貸にすることです。

3.変更行為は全員の同意が必要。

例:増改築や建て替え、売却、抵当権の設定。

解説

共有とは1つの物を2人以上で共同所有することで例えば、ABCの3人が別荘を共同購入した場合はこの別荘はABCの共有物になる。←ここは当たり前の話。

持ち分

それでは、ABCはそれぞれ、どれだけの割合の所有権を有するのかですが、それは当然、出したお金の割合によります。←ここも超当たり前です。

それでは、ABCがいくらづつ出したかが、わからない場合は平等と推定されることになっています。←平等ではなく平等と推定されます。

保存・利用・変更

  1. それでは、この別荘が雨漏りしたらどうなるかですが、各共有者には、持ち分の大小にかかわらず、単独で修理(保存行為という)する権利があります。
  2. この別荘を第三者Dに賃貸(これは利用行為)するにはどうしたら良いのか?それは、共有者の持ち分の過半数の賛成があればできます。

3.それでは、この別荘に2回を増築(これは変更行為)する場合はどうかというとABC全員の同意がなければいけません。←これは第251条の【共有物のルールです。】

ただし、売却については、別荘全体をDに売却する場合にはABC全員の同意が必要ですが、Aが自分の持分をDに譲渡する場合は、BCの同意は不要です。

抵当権の設定も同様で共有物全体に抵当権を設定する場合は、BCの同意が必要ですが、Aが自分の持ち分に抵当権を設定する場合は、BCの同意は不要です。

逆に別荘をDが、不法占拠(これらの難しい表現は考えず勝手にDが使っていると思えば簡単)している場合Aは単独で明渡しを請求できAがDに損害賠償する場合はAの持ち分しか請求できず、BCの持ち分に対しては請求できません。

ちなみに共有物全部を占有する共有者がいたとしても、他の共有者は、当然に明渡しを求めることができるわけではありません。

管理費用の滞納

ところでABCは各自持ち分に応じて(例えば1年の3分の1づつ)別荘の全部を使用でき、そして別荘の管理費用は各共有者が持ち分に応じて負担します。

ところで例えばAが、管理費用を滞納している場合、BCはどうすることができるかですが、Aが1年以内に支払わない場合はBCはAの持ち分を買い取ることができます。

またAが管理費用を滞納したまま、自分の持分をDに譲渡した場合はBCは、Dに対してもAの滞納分の管理費用を請求できます。

分割

各共有者は、原則としていつでも自由に、共有物の分割請求できることになっていてもし協議がととのわない場合は,裁判所に請求することができます。

しかし土地なら分筆できるが、別荘となると分割しようがないから、別荘を競売し、代金を持ち分に応じて分けることができます。

しかしそれでは、共有者の1人が分割を請求すると他の共有者も別荘を手放さなくてはいけないので、例外として共有物の分割を禁ずる特約(不分割特約)をしておくことができます。この不分割特約があれば、裁判所に分割請求できません

またこの不分割特約の有効期限は5年が限度ですが、更新できるので実質更新している限り不分割特約は有効になるということです。

最後に、共有者の1人が、持ち分を放棄した場合や、死亡したが相続人も特別縁故者(内縁の妻などのこと)もいない場合は、どうなるかというと他の共有者のものになり国庫には帰属しません。

特別解説

相続の場合は直系卑属(子供)、配偶者が1番の相続順位であとは直系尊属(実の親)と配偶者、次が兄弟姉妹と配偶者ですが、この相続人もいない場合は国庫に帰属します。ただし特別縁故者が裁判所に請求し認められれば、財産の1部をもらえることになっていますが、この場合相続とは別の扱いになります。

相続のことはこちら

例題

AとBが共有する建物につき、Aがその持ち分を放棄した場合は、その持ち分はBに帰属する。

解答

そのとおりで、つまり国庫には帰属しないので人のものは自分の物になりますという解釈のしかたです。

宅建士受験の概要と制限行為能力者から不動産登記までのおさらい。

宅建士資格の概要はこちら

制限行為能力者はこちら

意思表示はこちら

代理はこちら

時効はこちら

物件変動・危険負担はこちら

不動産登記はこちら

まとめ

  • 共有は他の項目とは違い範囲が狭い。
  • 持ち分によって変わる権利。
  • 共有物は国庫に帰属しない。

最後までお読みいただきありがとうございます。

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